Dreptul de proprietate asupra rețelei stradale în noile ansambluri rezidențiale

Dreptul de proprietate asupra rețelei stradale în noile ansambluri rezidențiale reprezintă un subiect de interes întrucât în ultimii ani, la nivelul României, cu precădere în marile orașe ale țării, a avut loc o creștere accelerată a domeniului imobiliar, iar dezvoltarea și înmulțirea proiectelor care se află în curs ridică frecvent multiple probleme pentru factorii implicați, de la finanțatori, executanți sau beneficiari, una din cele mai des întâlnite fiind și conectarea imobilelor la drumurile publice și la rețelele de utilități.

În articolul de față vom trata în concret problema integrării unor proiecte imobiliare ample în rețeaua urbană, respectiv care sunt obligațiile unității administrativ teritoriale pentru a facilita această integrare precum și remediile aflate la îndemâna celor care investesc în astfel de proiecte, achiziționând imobile în cadrul unor astfel de ansambluri rezidențiale.

Pentru o înțelegere mai bună a situațiilor care pot apărea în practică, se impune mai întâi identificarea sursei acestora, prin raportare la modalitatea în care sunt concepute și construite de regulă ansamblurile imobiliare.

În concret, cea mai tipică situație este cea în care dezvoltatorul imobiliar edifică mai multe imobile, pe o parcelă de teren de dimensiuni ridicate, care se dezmembrează ulterior edificării.

În vederea asigurării accesului la construcții, odată cu parcelarea sunt create atât loturi pentru fiecare construcție în parte, cât și pentru viitoarea rețea stradală, urmând ca ulterior unitățile individuale împreună cu cota de teren aferentă acestora, să fie înstrăinate noilor proprietari. Ce se întâmplă însă cu parcelele de teren afectate viitoarei rețele stradale?

În practică s-au întâlnit situații în care aceste imobile au rămas fie în proprietatea dezvoltatorilor imobiliari, care le-au amenajat pentru a asigura accesul la noile construcții, fie, o dată cu achiziționarea unei construcții de către noii proprietari se transfera și o cotă-parte din aceste terenuri, proprietarii aflându-se practic într-o ipoteză de coproprietate forțată cu privire la străzile de acces.

Indiferent de situația concretă, în ambele situații rețeaua stradală se află în proprietatea privată a unor persoane fizice sau juridice după caz, dar nicidecum în proprietatea publică a unității administrativ teritoriale, în ciuda folosirii acestor mijloace de acces în scopul unui interes public.  

Lăsând la o parte cine este în mod efectiv titularul dreptului de proprietate asupra acestor imobile, importanța practică a lămuririi acestor chestiuni derivă din posibilitatea exploatării lor ca bunuri de interes public. Aceasta deoarece, în concret, este necesară permiterea accesului nu numai locatarilor și proprietarilor imobilelor, ci și de exemplu prestatorilor de servicii de utilității sau chiar serviciilor de salubritate.

În principiu, unitățile administrativ teritoriale sunt cele care au ca atribuție administrarea domeniului și prestarea serviciilor de interes public (cum ar fi iluminatul public stradal sau serviciile de salubritate).

Totuși în cazul analizat, străzile nou create se află în concret proprietate privată, astfel că administrarea lor va fi în sarcina proprietarilor și nu a unității administrativ teritoriale. Desigur, viitorii proprietari au inclusiv posibilitatea constituirii unei asociații și administrarea rețelei stradale în regie proprie sub această formă, prin încheierea de contracte cu furnizorii de utilități, însă rețeaua va rămâne în continuare în proprietate privată.

De asemenea, situația accesului se poate dovedi cu atât mai problematică atunci când dreptul de proprietate asupra căilor de acces rămâne dezvoltatorului imobiliar, adică proprietarului original al parcelei nedezmembrate.

În practică s-a întâlnit inclusiv situația în care aceste imobile au ajuns în patrimoniul unor alte persoane decât dezvoltatorul inițial (fie prin lichidarea societății și implicit a patrimoniului acesteia, prin partaj sau chiar printr-o simplă vânzare) urmând ca accesul proprietarilor unităților individuale să fie restricționat și condiționat de plata unor așa numite „taxe de acces”.

Uneori, locatarii unui cartier au ajuns chiar în situația în care a fost amplasată o barieră la intrarea în cartier, fiindu-le permis accesul la imobilele care le aparțineau numai în măsura achitării unei taxei prealabile. Practic, în acest caz locuitorii au fost taxați suplimentar pentru folosirea străzilor care duc la casele lor.

Fără îndoială, problemele care pot apărea în practică sunt mult mai numeroase, iar fără a avea pretenția că le-am fi analizat exhaustiv,  ne rezumăm la indicarea unor situații paradoxale întâlnite în practica recentă și care ridică numeroase dileme atât juridice cât și faptice, de soluționare a acestora.

Revenind, în situația în care rețeaua stradală se află în proprietate privată a unor persoane, o pârghie aflată la îndemâna autorității o reprezintă exproprierea pentru cauză de utilitate publică, aceste parcele fiind în mod evident afectate unui scop de interes public. Cu toate acestea, oportunitatea unei asemenea măsuri este apreciată la nivel concret de către unitatea administrativ teritorială, însă particularul rămâne un terț față de acest raport, deși în mod absurd în practica recentă a instanțelor s-au evidențiat inclusiv situații în care instanțele de judecată au obligat UAT-ul la exproprierea parcelelor afectate rețelei stradale[1].

Apreciem că o atare situație ar putea fi evitată, tot prin concursul autorității, anterior autorizării construcției, prin reglementarea expresă a acestor situații, atât la nivel local dar mai ales la nivel național, oferind un cadrul previzibil pentru particulari și pentru potențialii dezvoltatori.

Observăm totodată că suntem în prezența unui vid legislativ, raportat la faptul că nu există norme imperative la nivel național care să reglementeze această situație (în ciuda faptului că s-a încercat prevederea unor condiții suplimentare privind proprietatea acestor parcele, însă numai la nivel local).

În lipsa unor prevederi legale exprese care să reglementeze mai clar care este situația parcelelor, mai ales atunci când există și o pasivitate a autorităților, un remediu concret pentru particulari îl poate reprezenta stabilirea condițiilor de transfer a dreptului de proprietate asupra căilor de acces, încă de la momentul la care are loc perfectarea contractului de vânzare cumpărare, soluția fiind una evident de sorginte practică, pentru a evita unele neplăceri viitoare.

Avocat Anca Szasz


[1] Cu titlu de exemplu: Decizie nr. 1429/2019 din 25-oct-2019, Curtea de Apel Cluj, obligația de a face (Contencios administrativ si fiscal)

Leave a reply

Adresa ta de email nu va fi publicată. Câmpurile obligatorii sunt marcate cu *