Prin Decizia civilă nr. 137/2021, pronunţată în şedinţa publică din 25.03.2021, Curtea de Apel Cluj, admiţând recursul, a validat teza locatarului în sensul obligării proprietarului la restituirea garanţiei acordată cu titlu de arvună confirmatorie, în lipsa unui proces verbal de predare primire care să cuprindă pretinsele disfuncţionalităţi ale imobilului închiriat.
În speţă, între cele 2 părţi a fost încheiat un contract de locaţiune având ca obiect un spaţiu comercial, în executarea căruia, locatarul a constituit în favoarea proprietarului o garanţie în cuantum de 10.412 euro. Deşi contractul a încetat prin ajungere la termen, proprietarul a tergiversat întocmirea procesului verbal de predare primire, refuzând totodată să restituie garanţia achitată pe motiv că ar exista anumite disfuncţionalităţi ale spaţiului anterior închiriat, comunicate prin email locatarului, astfel că, admiţând acţiunea introductivă de instanţă, prin Sentinţa civilă nr. 5418/04.07.2019, Judecătoria Cluj-Napoca a dispus obligarea proprietarului la restituirea garanţiei.
Această soluţie a fost schimbată de Tribunalul Specializat Cluj, care prin decizia civilă nr. 964/A/21.09.2020, a admis apelul, a respins cererea de chemare în judecată, stabilindu-se că nu este necesară o dispoziţie a instanţei pentru a se constata îndreptăţirea locatorului la reţinerea garanţiei atât timp cât ea nu este altceva decât consecinţa invocării excepţiei de neexecutare a contractului, invocată în cadrul acţiunii în răspundere contractuală. Instanţa de apel a statuat totodată că locatarul are dreptul de a solicita restituirea garanţiei doar în măsura în care proprietarul nu ridică nici un fel de pretenţii în ceea ce priveşte modalitatea de executare a contractului derulat între părţi. Fiindcă în speţă locatorul a formulat atare pretenţii, instanţa de apel a conchis că locatarul nu este îndreptăţit să pretindă restituirea garanţiei, deoarece nu ar fi probat faptul că daunele aduse bunului închiriat au o valoare inferioară garanţiei. Prin urmare, refuzul proprietarului de a restitui arvuna nu reprezintă, în viziunea instanţei de apel, o încălcare a obligaţiilor contractuale care îi reveneau şi nu întruneşte condiţiile prevăzute de art. 1350 C. civ. pentru atragerea răspunderii contractuale.
Împotriva Deciziei a declarat recurs locatarul, criticând-o în esenţă pentru încălcarea și aplicarea greșită a dispoziţiilor art. 1544 C. civ., art. 1350 C. civ., coroborat cu art. 1537 C.civ.
Astfel, contrar argumentelor proprietarului, instanţa de recurs a validat teza locatarului, reţinând faptul că, garanţia a fost constituită cu rolul de a compensa/acoperi eventualele prejudicii rezultate din neexecutare şi de a garanta executarea obligaţiilor contractuale, reprezentând astfel arvună confirmatorie cu funcţie compensatorie, care nu poate fi reținută de creditor decât atunci când el probează o neexecutare nejustificată a contractului, culpabilă, cauzatoare de prejudicii și suficient de însemnată.
Mai departe, deşi instanța de apel a apreciat că proprietarul poate reține garanția, deoarece corespondența părților, declarațiile de martori și planșele fotografice depuse la dosar atestă că spațiul s-a degradat în timpul utilizării lui de către locatar, iar acesta nu a făcut dovada faptului că aceste deficiențe nu erau suficient de caracterizate pentru a nu justifica reținerea întregii garanții, în mod corect şi legal Curtea de Apel Cluj a reţinut criticile locatarului, în sensul că, nu este suficientă simpla emitere a unei pretenţii pentru reţinerea arvunei, ci este necesar să se probeze o neexecutare însemnată, nejustificată şi culpabilă a contractului, precum şi prejudiciu care a fost cauzat prin aceasta.
Totodată, raportat la clauzele contractului de închiriere, proprietarul își invocă propria culpă pentru modul în care a gestionat situația conflictuală dintre părți, pe care nu o poate invoca cu succes în proces, principalul argument în acest sens fiind reprezentat de faptul că nu a procedat la încheierea unui proces verbal de predare-primire la momentul părăsirii spațiului, deși corespondența depusă la dosar probează că au existat solicitări în acest sens din partea locatarului. Mai mult, chiar dacă nu ar fi așa și chiar dacă chiriașul ar fi refuzat semnarea unui asemenea înscris, în contract erau prevăzute remediile în acest sens, proprietarul având posibilitatea încheierii procesului verbal în care să reflecte starea spațiului în prezenta a doi martori, dar nu a procedat nici în această manieră. Apoi, există o serie de alte mijloace la care proprietarul putea apela, cum ar fi asigurarea de dovezi, toate acestea putând constitui un punct de plecare solid pentru validarea apărărilor formulate.
Nu în ultimul rând, instanţa de recurs desfiinţează considerentele Tribunalului Specializat Cluj privind pretinsa obligaţie a locatarului de a dovedi că prejudiciul suferit de proprietar ar fi fost inferior cuantumului garanţiei, interpretare care neagă regulile probaţiunii conform cărora sarcina probei incumbă celui care afirmă ceva, iar nu celui care neagă (probatio incumbit ei qui dicit non ei qui negat).
Prin urmare, instanţa de apel nu s-a aplecat suficient asupra condiţiilor răspunderii contractuale în speţă: dacă există o neexecutare nejustificată a contractului, culpabilă, cauzatoare de prejudicii şi suficient de însemnată astfel încât să fie justificat remediul reţinerii arvunei, ci s-a rezumat să constate că locatorul a comunicat chiriaşului presupusele deficienţe ale imobilului în cadrul corespondenţei purtate între părţi, considerând că producerea acestor stricăciuni a fost recunoscută implicit prin cuprinsul acelor comunicări.
În concluzie, în lipsa unui proces verbal de predare primire care să confiinţească starea imobilului la momentul încetării contractului de închiriere, proprietarul este cel care are obligaţia de a dovedi existenţa unor disfuncţionalităţi ale spaţiului şi prejudiciul efectiv cauzat, care să justifice astfel reţinerea garanţiei constituite.
Locatarul a fost reprezentat în instanţă de avocaţi din cadrul SCA Chiriţă şi Asociaţii, Anamaria Bota şi Alexandra Beudean.