Prescripţia dreptului de a solicita rezoluţiunea unui antecontract de vânzare-cumpărare. Imposibilitatea culpabilă a transferării dreptului de proprietate.

Dreptul la acţiune al promitentului – cumpărător, în ce priveşte rezoluţiunea antecontractului de vânzare – cumpărare pentru neîndeplinirea de către promitentul vânzător a obligaţiei de încheiere a contractului în formă autentică, se naşte la data la care era evident că această obligaţie a devenit imposibil de executat de promitentul vânzător.

În acest sens a decis Tribunalul Specializat Cluj, prin Sentinţa civilă nr. 962/F/2015, rămasă definitivă prin Decizia civilă nr. 187/2016 pronunţată de Curtea de Apel Cluj.

În speţă, între părţi a fost încheiat în anul 2008 un antecontract de vânzare-cumpărare, având ca obiect un imobil apartament în construcţie, părţile convenind ca, transferul dreptului de proprietate şi respectiv încheierea contractului în formă autentică, să aibă loc după întabularea imobilului în cartea funciară de către promitentul vânzător. Întrucât au trecut peste 5 ani de la data încheierii antecontractului fără ca imobilul să fi fost înscris în cartea funciară, promitentul cumpărător a înaintat acţiune în rezoluţiunea convenţiei de vânzare-cumpărare. În apărare, promitentul vânzător a invocat, printre altele, excepţia prescripţiei dreptului material la acţiune, raportând termenul general de prescripţie de 3 ani la data încheierii antecontractului de vânzare cumpărare. În mod corect, instanţa a respins excepţia, statuând faptul că, termenul de prescripţie începe să curgă de la data la care obligaţia de a se încheia contractul de vânzare-cumpărare în formă autentică a devenit imposibil de executat. Or, în speţă, imposibilitatea transmiterii dreptului de proprietate asupra imobilului apartament obiect al convenţiei a fost confirmată de pronunţarea unei hotărâri judecătoreşti definitive care dispunea interzicerea apartamentării imobilului bloc, şi pe cale de consecinţă, imposibilitatea întabulării imobilului, întabulare care condiţiona încheierea contractului în formă autentică.

Întrucât promitentul cumpărător a fost străin de acest litigiul, iar publicitatea aferentă deciziei a fost realizată prin notarea interdicţiei de apartamentare în cartea funciară, asupra imobilului bloc, de la această dată este asigurată opozabilitatea celor statuate de către instanţa de judecată faţă de terţe pesoane, inclusiv faţă de promitentul cumpărător. Pe cale de consecinţă, de la această dată, când a fost adusă la cunoştinţa terţelor persoane existenţa interdicţiei de apartamentare, cu consecinţa imposibilităţii obiective de înscriere a unui drept de proprietate asupra unui imobil – apartament, situat faptic în imobilul în discuţie, s-a născut dreptul la acţiune al promitentului cumpărător.