Modificarea și completarea legislației privind calitatea în construcții și autorizarea executării de lucrări de construcţii

Modificarea și completarea legislației privind calitatea în construcții și autorizarea executării de lucrări de construcţii

Anul 2020 a început cu o serie de schimbări a cadrului legal specific realizării de lucrări de construcţii, în ceea ce privește modalitatea în care se realizează recepționarea și darea în folosință a construcțiilor, dar și cu noi posibilități pentru persoanele care au edificat o construcție fără autorizație de construire.

Unul din scopurile modificărilor aduse prin Legea nr. 7/2020 a fost cel de a contribui la procesul de modernizare a peisagisticii legislative prin simplificarea formalităților de autorizare. În mod inerent, aceste modificări afectează și piața clădirilor rezidențiale. Astfel, în ceea ce privește ansamblurile de locuințe individuale și colective, recepția finală și darea în folosință se vor putea realiza doar după racordarea definitivă la rețelele de utilități publice. Altfel spus, în lipsa finalizării branșamentelor la infrastructura tehnico-edilitară, se va interzice inclusiv darea în folosință a construcției – darea în folosință fiind condiționată de admiterea recepţiei la terminarea lucrărilor şi de punerea în funcţiune a branşamentelor autorizate şi definitive la reţelele de utilităţi publice ale infrastructurii edilitare.

Cel mai probabil, unul dintre motivele necesității acestei modificări este reprezentat de modalitatea haotică de dezvoltare a pieței imobiliare ca urmare a cererii foarte mari existente pe piață – fiind tot mai frecventă apariția în peisaj a unor construcții care sunt puse în vânzare fără a fi măcar racordate în mod legal la utilități și care, la urma urmei pun în pericol viața locatarilor, întrucât aceștia ajung să fie forțați de împrejurări să improvizeze și să utilizeze niște racorduri necorespunzătoare.

De asemenea, precizăm că și procedura de avizare a lucrărilor de racordare și branșament la rețelele publice de utilități a fost simplificată, fiind permisă utilizarea avizelor și acordurile emise în cadrul procesului de autorizare a lucrărilor. Ba mai mult, în măsura în care nu se modifică structura de rezistență sau aspectul arhitectural al construcțiilor, există posibilitatea de a se executa lucrări de branșamente și racorduri pe domeniul public și de branșamente aeriene fără autorizație de construire.

Cu toate acestea, în concret administrația locală va avea un veritabil drept de veto, atâta timp cât este necesar ca lucrările respective să nu fie interzise de regulamentele locale de urbanism și să se obțină pentru ele acordul sau autorizația administratorului drumului, acolo unde este cazul.

O altă modificare importantă se referă la conferirea posibilității dobândirii dreptului de proprietate prin înscrierea în cartea funciară a construcțiilor ridicate fără autorizație de construire.  

Menționăm că anterior modificării aduse de Legea nr. 7/2020, ÎCCJ prin Decizia nr. 13/08.04.2019  a admis recursul în interesul legii promovat de colegiul de conducere al Curţii de Apel Bucureşti și a statuat că lipsa autorizaţiei de construire sau nerespectarea prevederilor acesteia, precum şi lipsa procesului-verbal de recepţie la terminarea lucrărilor constituie impedimente pentru recunoaşterea pe cale judiciară, în cadrul acţiunii în constatare, a dreptului de proprietate asupra unei construcţii realizate de către proprietarul terenului, cu materialele proprii.

Prin urmare, se poate considera că prin modificările aduse Legii nr. 50/1991 se oferă o soluție în ceea ce privește problema dreptului de proprietate asupra unei construcții edificate fără obținerea autorizației de construire, dat fiind că acestea vor putea fi înscrise în cartea funciară în baza unui certificat de atestare/adeverință privind edificarea construcției.

Cu toate acestea, pentru dobândirea dreptului de proprietate prin înscrierea în cartea funciară a unei construcții edificate fără o autorizație de construire, trebuie totuși respectate o serie de condiții, respectiv:

  1. să fie împlinit termenul de prescripție de 3 ani de la data săvârșirii faptei,  
  2. să se realizeze o expertiză tehnică care să ateste conformitatea construcției cu cerințele fundamentale aplicabile privind calitatea în construcții și încadrarea în reglementările de urbanism aprobate, și
  3. să fie întocmită documentația cadastrală.

Bineînțeles, există și anumite semne de întrebare pe care le suscită noile prevederi, întrucât, dincolo de expertiza tehnică necesară și de documentația cadastrală, nu este clar dacă se mai impune sau nu și depunerea celorlalte documente solicitate pentru emiterea autorizației de construire.

De asemenea, s-ar putea întâmpina unele dificultăți și în ceea ce privește maniera de calcul a termenului de prescripție, dat fiind că în practica instanțelor judecătorești nu există unanimitate în legătură cu momentul de la care acesta începe să curgă. Cu toate acestea, după cum rezultă și din Decizia ÎCCJ nr. 36/2019 privind pronunțarea unei hotărâri prealabile pentru dezlegarea unei chestiuni de drept, majoritatea practicii consideră data încetării efective a lucrărilor de construire ca fiind momentul de la care trebuie să calculăm respectivul termen.

Astfel, aspectul de noutate adus de prevederile legale se referă la eliminarea procedurii de obținere a autorizației de construire – menținându-se pe de altă parte obligația efectuării unei expertize care să ateste îndeplinirea prevederilor privind urbanismul.

avocat Raul Hoza

Leave a reply

Adresa ta de email nu va fi publicată. Câmpurile obligatorii sunt marcate cu *